[나는 부동산과 맞벌이한다]

나는 부동산과 맞벌이한다 책은 절판 상태로 현재 중고책도 엄청나게 비싼 가격으로 거래되고 있습니다.

그만큼 유명한 책인 것 같아 한번 읽어봤는데 기억해두거나 실천하면 좋을 만한 내용들 위주로 포스팅해보고자 합니다.

 

살아가면서 이룰 목표 세우기

아무 목표 없이 부동산 투자에만 열중하게 되면 삶의 목표가 돈 그 자체가 될 확률이 높습니다. 따라서 삶의 전반에서 이루고 싶은 목표를 세워 버킷리스트를 작성하면 돈은 목표가 아닌 수단이 되어 더욱 만족스러운 삶을 살 수 있을 것입니다.

또한, 인생 목표를 구체적으로 세우고 종이에 적어둔 사람이 나중에 엄청난 부자가 될 확률이 높다고 합니다.

 

1. 구체적인 목표를 정해 종이에 적는다.

구체적인 숫자가 들어간 내용이나 평생동안 이루고 싶은 꿈을 종이에 적습니다.

순위	목표	구체적 목표
1	좋은 딸, 좋은 연인 되기	가족/연인에게 화내지 않기 매일 30분 이상 대화하기 주말은 같이 지내며 추억 만들기
2	설레는 노후 준비	자본 20억, 월1,000만원의 수익 시스템 만들기
3	내 집 마련	분당 30평대 아파트
4	세계 일주하기	60세 은퇴 후 세계 일주하며 여행하기
5	요리/베이킹 배우기	한식,양식,일식, 베이킹 자격증 따기
6	매년 여행 가기	한 해 경제적 목표(순이익 1억 원) 달성 후 보상

 

2. 꿈을 달성하기 위해 얼마가 필요한 지 구체적으로 기입한다.

앞서 기록한 버킷리스트를 이루기 위해 필요한 구체적인 금액을 산정합니다.

순위	목표	구체적 목표	금액
1	좋은 딸, 좋은 연인 되기	가족/연인에게 화내지 않기 매일 30분 이상 대화하기 주말은 같이 지내며 추억 만들기
2	설레는 노후 준비	자본 20억, 월1,000만원의 수익 시스템 만들기	자본 30억
3	내 집 마련	분당 30평대 아파트	10억 원
4	세계 일주하기	60세 은퇴 후 세계 일주하며 여행하기	1인당 5,000만 원
5	요리/베이킹 배우기	한식,양식,일식, 베이킹 자격증 따기	생활비 충당
6	매년 여행 가기	한 해 경제적 목표(순이익 1억 원) 달성 후 보상	매년 1,000만 원

 

3. 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정한다.

꿈을 이룰 기한을 정합니다.

순위	목표	구체적 목표	금액	기한
1	좋은 딸, 좋은 연인 되기	가족/연인에게 화내지 않기 매일 30분 이상 대화하기 주말은 같이 지내며 추억 만들기		평생
2	설레는 노후 준비	자본 20억, 월1,000만원의 수익 시스템 만들기	자본 30억	60세
3	내 집 마련	분당 30평대 아파트	10억 원	40세
4	세계 일주하기	60세 은퇴 후 세계 일주하며 여행하기	1인당 5,000만 원	60세
5	요리/베이킹 배우기	한식,양식,일식, 베이킹 자격증 따기	생활비 충당	35세
6	매년 여행 가기	한 해 경제적 목표(순이익 1억 원) 달성 후 보상	매년 1,000만 원	30세

4. 목표를 기한 내 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민한다.

목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기한을 늘리거나 수단을 변경합니다.

 

5. 장기/중기/단기/연/월/주/일 단위로 계획을 세운다.

목표와 목표 달성 위한 금액과 기간을 정했다면 계획을 세웁니다.

장기 → 중기 → 단기 계획을 순서대로 세우고 매년 말에 연 단위 계획을 세웁니다. 매월 말에는 월 단위 실적을 분석한 후 계획을 세웁니다.

 

6. 실행하고 평가하는 시간을 갖는다.

진정으로 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고 이 방법대로 생각을 정리합니다.

 

7. 목표를 달성했다면 반드시 보상을 한다.

 

8. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개한다.

 

 

투기가 아닌 투자를 하기 위한 5가지 확인

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가

2. 이 리스크를 스스로 통제가능한가

3. 이 물건에 투자하면 원금을 잃지 않을 수 있는가

4. 이 물건의 수익률(대출 제외)이 내 목표수익률에 부합하는가

5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가

→ 해당 조건에 부합하지 않는다면 pass. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것!

 

 

수익형 부동산 투자 시 체크사항

1. 환금성; 매매로 내놓을 때 거래가 용이한가

2. 수익률; 대출이자 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표수익 나는가

3. 원금 보전성; 돈 잃지 않을 투자인가

 

ex) 상가: 주거용 부동산과 달리 임대료 저렴하다고 해서 무조건 임대가 나가는 것이 아니다. 관련 법률과 상권 등의 종합적인 판단이 필요하다. 따라서 아파트/빌라/오피스텔로 경험을 충분히 쌓은 후에 상가 투자에 도전하는 것이 좋다.

 

수익형 부동산은 다음의 원칙을 지키며 투자하자

• "낙찰가 = 대출금액+보증금"으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.
• 월세로 들어오는 돈 >> 대출이자
• 지속적으로 보유 물건 늘려야 한다.

 

필자는 개인적으로 20만 원 이하의 월세를 받는 지역에는 투자하지 않는다고 합니다. 월세가 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 의미이기 때문입니다. 첫 투자라면 3,000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하는 것을 추천합니다.

 

 

초보 투자자는 어떻게 공부해야 하는가

 

1. 경제 신문 읽기

2. 투자 관련 책 읽기

3. 온라인에서 정보/동료 얻기

4. 매주 1회씩 임장 가기

5. 멘토 만나기

 

 

 

 

 

 

<신문>

가장 관심 있는 섹션만, 혹은 '하루 1시간' 시간을 정하고 읽는다.

대기업의 동향 파악은 무엇보다 중요하다. 해당 지역 부동산에 영향을 미치는 공장이나 연구소 건설 뉴스를 보자.

모르는 단어는 검색해서 파악하되 너무 많으면 지칠 수 있으니 '하루 3~5 단어' 등 개수를 정해두자.

주식/부동산 보유했다 생각하고 시세를 확인해 가격 등락의 흐름을 파악해보자.

 

<책>

여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는다.

책에서 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하자 & 장점을 내 것으로 만들자

- 통독: 글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 긋는다.

- 필사: 밑줄 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다.

- 적용: 필사한 내용 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다.

 

<임장>

거주 지역부터 시세를 알아본다. 거주 지역은 장단점을 파악하기 쉽다는 장점이 있어 접근하기 수월하다.

임장 가기에 앞서 아래 순서대로 미리 준비해두면 좋다.

 

1. 인터넷 사전조사

아파트 시세; 네이버 부동산

관심 있는 물건의 세대수, 아파트 향, 입주 연도, 난방방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 등

 

다가구 및 빌라 시세; 서울의 경우 서울특별시 부동산 정보 광장, 경기도의 경우 경기도 부동산 포털

해당 동 주소 입력하면 매매가, 전월세가 등 거래내역 확인 가능

빌라의 경우 주변 건물의 시세 조회해 대략적인 시세 파악 가능

 

2. 부동산 중개사무소 전화 문의

반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의하여야 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다.

매도자(임대인), 매수자, 임차인 세명의 입장에서 문의한다. 가장 친절하게 응해준 부동산 중개사무소에 가 투자 물건에 대해 브리핑받는다.

 

3. 부동산 중개사무소 방문

신혼으로 보이는 부부가 함께 가면 실수요자로 생각해 친절하게 응대해준다.

 

4. 임장 보고서 작성

임장 다녀온 후 그 지역 물건에 대한 간단한 정보, 특이사항, 자신의 의견 등을 기록한다.

 

 

수익형 부동산 투자 기준

아파트, 빌라, 상가, 공장 등 수익형 부동산 투자 기준

: 수익률(대출 제외 수익률)  vs  은행금리 + 나의 인건비 (10~12% 이상)

 

대출 제외 수익률(대출 제외 보증금 최소) = 월세 x 12 / (총 매입액 - 보증금) x 100

대출 포함 수익률 = (월세 - 이자) x 12 / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100

※임차 이후 수리비, 재산세, 부가세 등 경비 제외

 

A 아파트 투자 수익률

매입가	5,000만 원	대출	4,000만 원
매입 경비	500만 원	대출이율	4.5%
총 매입액	5,500만 원	대출이자(월이자)	180만 원(월 15만 원)
실투자금	1,000만 원	보증금	500만 원
		월세	40만 원
대출 제외 수익률	10.8 %	대출 포함 수익률	36%

 

직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하려면 CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.

ex) 경매; 연차 비용 계산해 손해보지 않는 선에서 다른 사람에게 비용 주고 대리 입찰 부탁

 

여기서 시장에 막 진입해 경험이 필요한 초보자는 직접 경험해보는 것이 좋다. 1~2번 경험 후 부차적인 것들은 아웃 소싱하거나 협업을 한다.

 

명심!!

직장 업무 외 여러 가지 일을 하기 위해 투자하는 것이 아니다. 돈과 시간, 노력 통해 스스로 굴러가는 시스템을 만들기 위해 투자를 하는 것이다.

 

트렌드를 따르지 말고 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자해야 한다.

성공적인 투자를 위해서 경계해야 할 단어로는 "조급함"이 있으며, 기억해야 할 단어로는 "인내심"이 있다.

 

투자 물건 선택 시 주변 지역의 여건은 물론 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

ex) 분당 vs 용인, 영통 오산, 평촌 등

 

 

 

임장 & 경매 투자

- 현장 조사: 임차인 / 소유자 / 유치권자 case별 시나리오

전입세대 열람하여 성함을 알아낸 후 찾아가 상대방이 궁금해하는 경매 절차와 배당 신고 등등 알려준다. 조사 끝난 후에는 녹취한 음성을 토대로 보고서를 작성해 투자자에게 보낸다.

 

- 수익률 분석: 수익률 좋지 않지만 이를 상쇄할 장점 있다면 입찰을 고민해본다. 책에서 볼 수 없는 특수 물건에 대한 다양한 경험을 해볼 수 있다.

 

- 입찰과 낙찰: 내 욕심보다는 투자자들 수익 생각해준다. 멀리 가려면 함께 가야 하니 당장의 이익보다 관계를 이루어갈 신뢰를 쌓는 것이 중요하다.

 

- 명도: 점유자 내보내야 할 때는 상대방이 무엇을 원하는지 알아채는 것이 가장 중요하다. 이는 점유자들을 만나보면 파악할 수 있다.

 

나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어 하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 것이다!!

 

 

똘똘한 아파트

1. 실투자금이 적게 드는 아파트
2. 전세 수요가 높은 지역의 아파트
3. 주변에 향후 공급(분양물량)이 없는지 확인
4. 대단지 아파트 (최소 500세대 이상)
5. 역세권 아파트
6. 소형 평형 아파트

 

전세가 비율 높은 부동산 찾기

1. 조인스랜드 부동산

시세 버튼 - 테마별 시세 검색  - 전세비율 높은 아파트

 

2. 투자하고 싶은 지역 검색 -> 전세가율 높은 순서대로 목록 뜨면 출력

 

3. 네이버 부동산

거래 종류 - 면적 - 조회 - 가격순, 저렴한 순 정렬 - 부동산 중개소 연락

 

4. 급매물

부동산 중개인 만나 친분 쌓은 뒤, 급매 연락 부탁