월급쟁이의 첫 부동산 공부, 부린이의 독학 실천기

 

월급쟁이의 첫 부동산 공부

대한민국은 재테크 광풍이 불고 있다. 코로나로 인해 고용 불안감이 생기고, 퇴직 이후 N잡(job)을 준비하는 계기 등이 마련되며 직장인 대다수가 재테크를 공부하고 있다. 은행 예적금 이탈은 계속되고, 주식과 코인으로 머니무브가 가속화되고 있다. 어디에 투자할 것이냐. 사람들은 그중에서도 최단기간 최대 수익을 낼 수 있는 투자처를 찾기 위해 촌각을 다툰다. 적금, 코인, 주식, 영끌, 과연 결과는 어떨까? 결과적으로 ‘적금’은 수익에 큰 영향을 미치지 못하고, ‘주식’과 ‘코인’은 변동성이 크며 성과는 복불복이다. 오직 꾸준히 안정적으로 상승하는 것, 절대 수익금을 보장해 줄 수 있는 것은 ‘부동산’투자뿐이다. 저자는 부동산을 차근차근 공부하다 보면 집을 살 수 있는 기회는 여러 번 맞게 된다고 말한다. 당장 지금 집을 안 사면 안될 것처럼 보이지만 지금도 수많은 기회들이 펼쳐져 있다. 우리에게 중요한 것은 ‘미래가치를 읽는 눈’과 ‘내 집 마련 전략’이다. 또한 ‘소액’으로도 부동산 투자는 시작할 수 있다고 말한다. 이 책의 저자도 처음에는 부린이에 불과했다. 종잣돈이 없어 시작한 주식 투자에서 쓰디쓴 실패를 맛보기도 했다. 그러나 그는 실패에 좌절하지 않고 부동산 공부를 독하게 파고들어 자신만의 절대수익 내는 투자법을 만들어갔다. 저자는 현재에도 소액 투자의 원칙을 지켜가며 투자하고 있다. 부동산 흐름 읽는 법, 다음 오를 아파트 연쇄 반응 투자법, 매수와 매도 원칙 등을 확립해가며, 3천만 원 내외의 소액 투자로 3천 프로 이상의 투자 성과를 기록할 정도로 놀라운 적중률을 갖고 있다. 또한 직장인 시절에도 꾸준히 투자를 해왔기 때문에, 누구보다 시간이 없는 월급쟁이들의 고충을 안다. 이 책은 부의 레벨을 한 단계 업그레이드하고 싶은 월급쟁이들을 위해 마중물이 준비한 생생한 투자 기록이자 투자 비법서이다. 부동산 투자자 마중물이 알려주는 돈 되는 아파트 아파트가 오르는 원인과 매일 변하는 시세 흐름 속에서 데이터만 읽을 수 있다면 투자에 두려울 것이 있을까? 저자는 아파트를 상승시키는 원인을 누구보다 쉽게 초보자의 눈높이에서 설명하며 그만의 전문 노하우를 아낌없이 전달한다. 그를 따라 공부하다 보면 매수와 매도 타이밍을 귀신같이 잡아내는 것은 물론이거니와, 쏟아지는 뉴스와 부동산 정책 속에서도 흔들리지 않는 투자 고수가 될 수 있을 것이다. 마중물의 투자법 중 화룡점정은 저자만의 노하우인 '연쇄반응 투자법'이다. 단지 상승장이 시작했을 때, 어떤 아파트가 상승한다고 추격매수를 하면 위험한 투자가 될 수 있다. 대장 아파트 위주로 가격이 상승하기 때문에 투자금도 부담이 된다. 그러나 상승장에서 대장 아파트 다음으로 어떤 아파트가 오를지 알 수 있다면, 적은 금액으로도 큰 시세차익을 보는 성공적인 투자가 가능하다. 또한 이 책의 가장 큰 장점을 꼽는다면 실제로 자신이 투자 가능한 범위의 부동산 리스트를 직접 만들어 볼 수 있도록 실용성에 초점을 맞추었다. 마중물이 알려주는 투자법을 토대로 자신과 가장 잘 맞는 투자 물건을 하나씩 찾아 나갈 수 있다. 경기도, 지방, 수도권 등 특정 지역만을 다룬 부동산 책과는 달리, 전국의 다양한 사례와 전국 부동산의 전체 흐름까지 파악할 수 있도록 엮어놓아 투자 지역의 폭넓은 검토가 가능한 것도 장점이다. 더불어 〈공시지가 1억 원 아파트 찾는 방법〉과 〈인구 50만 이상의 유망 도시와 아파트 투자처〉를 공개해 요새 뜨는 지역 정보에 목말라 있는 사람들에게 지금 당장 투자하기 좋은 유용한 투자 포인트를 선사한다. 책에 있는 사례만 따라 해도 실전 투자가 가능할 수 있도록 그의 강의의 액기스만 모았다. 부동산으로 삶이 바뀐 사람들, 당신이 그 주인공이 될 수 있다!

저자

마중물

출판

체인지업

출판일

2021.06.01

• 아파트 분양 이후 사람들의 움직임에 주목

분양 이후 당첨되지 못한 사람들이 어디로 움직이는지 조사한다. 이를 통해 다음 상승 시기에 아파트 상승 순서를 알 수 있다.

 

• 시기별 유사 도시 평단가 순위를 주기적으로 M/L

유사 도시의 예로는 광역시 도시, 인구 100만 이상 도시가 있다.

 

 

• 단기 투자 vs 중장기 투자

단기 투자: 대도시 비선호 입지 아파트, 지방 소도시 아파트 -> 시장 분위기 좋을 때 매도

중장기 투자: 핵심지역 아파트

 

매수: 바닥 투자보다는 상승 확인 후

매도: 부동산 매매심리 높을 때

 

 

통화량

• M1/M2 비율↑  => 아파트 매매지수 ↑

현금화 많이 시켜 투자로 이어질 수 있다. 

한국은행 경제통계시스템 (한국은행경제통계시스템 (bok.or.kr)) 

 

인구수와 세대수

행정안전부 홈페이지 (https://www.mois.go.kr/) - 정책자료 - 주민등록 인구통계

자료를 엑셀로 다운 받아 편집하기 좋다.

 

공급, 수요

공급: 인허가 물량, 입주물량, 미분양물량 (+ 구축물량)

인허가 물량은 3~4년 후 입주물량이 된다. 구축물량은 정책에 따라 달라지며 그 예로 양도세중과가 있다

 

연도와 지역별 인허가 물량을 정리해두고 본다. 미분양물량은 한국감정원, 부동산 지인 사이트에서 확인 가능하며 통계누리사이트에서 로우 데이터를 뽑아 편집할 수 있다.

수요: 적정 수요량은 인구수의 0.55% 수준이다.

 

 

투자 심리

부동산 심리 지수 , 매수 우위 지수 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)

- 매수우위지수, 매매거래지수, 전세수급지수, 전세거래지수

 

부동산 비수기에 '매수자 많음' 수치 증가하면 부동산 성수기때 큰 상승 올 가능성이 높다. 매수세 수치 증가하는 상승세이거나 매매증감률 0.1 이상이면 이후 상승 기간이나 상승폭이 확대된다.

 

 

아파트 거래량을 통해 향후 부동산 시장을 개략적으로 예측할 수 있다. 

 

 

투자지역 선정: 4 key factor (인허가물량, 입주물량, 미분양물량, KB 시계열데이터) + 지역 평단가 비교, 인구수, 투자금을 통해 최종 투자 지역을 선정한다.

 

인구수에 따른 도시 분류

인구 100만 이상 / 50만~100만 미만 / 20민~50만 미만 / 10만~20만 미만

+ 지역별 평단가 비교를 통해 투자 지역을 선정한다.

 

지역별 평단가 비교: 평단가 순위가 어떻게 바뀌어왔는지 살펴보면 현재 어느 지역이 저평가 지역인지 파악 가능

 

아파트 상승 시기에 평단가가 낮은 아파트가 평단가가 높은 아파트에 비해 상승 금액이 낮으면 그만큼 저평가된 아파트라고 생각해 투자하는 데 실패하기도 한다. 이때 단순히 오른 금액보다는 상승 비율로 계산해야 한다.

 

보통 평단가가 높은 아파트부더 상승하며, 평단가가 높은 아파트가 낮은 아파트보다 더 크게 상승한다.

 

조인스랜드 - 단지별 시세 복사해 엑셀에 붙여넣어 편집한다. 이를 통해 '동'별 평단가를 비료하고 아파트별 평단가와 전세가율을 정리해둔다.

 

시기별

- 상승초기: 입지가 유사하거나 평단가가 비슷한 아파트끼리 비교한다

- 시장 활황기: 그 주변 아파트까지 비교한다

- 대세 상승장: 인프라 떨어지는 입지의 아파트까지 비교한다.

 

아실앱에서 거래량을 확인한다. 거래량이 많아지면 매매 시세가 높아진다.