유뷰터 렘군의 영상을 보면서 부동산에 대해 눈을 뜨게 되었습니다. "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?" 이 책에 대해 자연스레 관심이 갔습니다. 처음에 이 책은 부동산 공부하기 좋은 책으로 추천받았엇는데 저자가 렘군이라 더 눈길이 갔습니다.
이 책을 읽으면서 감명깊게 봤던 부분을 기억해두고자 포스팅하려고 합니다.
- 저자
- 김재수(렘군)
- 출판
- 비즈니스북스
- 출판일
- 2018.09.15
어려운 경제 용어에 해박해야만 부동산을 잘 이해할 수 있는 것이 아닙니다!
Why에 답할 수 있어야합니다.
가격 상승 / 보합 / 하락의 이유, 거래가 뜸한데 가격이 오르는 이유, 전세가가 매매가와 별개로 상승하는 이유, 2017년에 정부가 규제책을 내놓은 이유, 그럼에도 서울이 상승한 이유, 경기도 신도시보다 서울이 비싼 이유, 길 하나 건넜는데 가격이 두배가 뛰는 이유 등 모든 ‘why’에 답할 수 있어야 합니다.
호재 중 1등: 고급 일자리가 생기는 것
다음으로 좋은 호재: 고급 일자리와 주거지를 연결해주는 교통이 생기는 것
다음으로 좋은 호재: 그러한 주거지 주위에 상권과 학군, 자연환경이 뒷받침되는 것.
가격이 아닌 지역을 봐야합니다.
중요한 건 큰 흐름입니다. 부동산을 공부하지 말고 지역을 공부해야 합니다. 지역의 입지가 향후 좋아질 것인가 체크하는 것이 우선입니다.
아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따져야합니다.
아파트: 토지비용 50 + 건축비와 부대비용 50
부동산은 절반이 토지비용이므로 리스크 헷지가 됩니다. 아파트와 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거 시설은 대지지분이 너무 적습니다. 즉, 건물의 비중이 높아 시간이 지나면 감가상각될 확률이 높습니다.
고점 감지법
1. 가구소득 대비 주택 가격(PIR)
- 지표 산정 기준이 동일해야하고 입지가 유사해야한다는 전제 조건으로 비교
- 특정 지역 과거와 현재의 PIR을 비교
2. 4년 동안 상승률이 40% 이상이면 신규 매수보다는 매도
3. 매매 가격과 전세 가격의 추이를 통해 거품 확인
4. 대형평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부 체크
부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오르는 것들까지 많이 올랐다면 그 주변의 아파트는 고점일 확률 높습니다.
대지지분이 높은 중소형 아파트가 가장 먼저 오르고 이후에 대형평형과 주상복합, 나홀로 아파트가 오릅니다.
하락신호
1. 미분양이 증가
공급 대비 수요가 부족한 상태로 다시 오르려면 많은 시간이 걸립니다.
2. 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조
입지가 좋은 곳의 미분양 여부 + 청약경쟁률 확인해야합니다.
3. 성수기(10~2월)임에도 구축 아파트 거래 저조
세대수가 많은 단지는 전세에서 매매, 20평대에서 30평대로의 수요가 늘 있습니다.
4. 전세 매물 증가
주위 택지개발지구나 신도시 입주로 구도심에 영향을 주는 경우는 예외(이 경우에는 전세 매물 증가와 시세 조정 불가피)
주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물 쌓이는 것은 하락의 신호가 됩니다.
5. 앞으로 예정된 공급 다수
5가지 중 3가지 이상 해당한다면 부동산이 하락 신호를 주고 있는 것이므로 유의해야합니다.
부동산 사이클
하향기 → 회복기 → 상승기 → 후퇴기
아파트 → 분양권 → 재건축 → 재개발 → 주상복합/나홀로 아파트 순으로 가격이 상승합니다.
- 하향기
건설사가 분양을 미루며 매매가가 하락, 전세가가 상승하는 시기입니다. 미분양이 쌓여있는 지역에서는 매매가와 전세가가 동반 하락하게 됩니다.
투자 대상: 실거주하거나 입지 좋은 저평가된 구축 아파트; 구축아파트는 리스크가 적고 환금성이 좋습니다.
- 회복기
미분양이 감소하며 기존 아파트 거래가 증가하면서 구축 아파트 매매가가 상승합니다. 입지 좋은 아파트의 청약 경쟁률이 상승합니다.
투자 대상: 입지 좋은 구축 아파트, 분양권; 남들보다 빠르게 재건축 아파트에 관심을 가지는 것도 나쁘지 않습니다.
- 상승기
구축 아파트 상승보다 분양권과 재건축 아파트 상승이 돋보이기 시작하는 대세 상승시기입니다. 타이밍보다는 지역 분석에 따라 수익률이 달라집니다. 비인기 지역의 주상복합과 나홀로 아파트까지 올랐다면 고점에 다다랐다고 할 수 있습니다.
투자 대상: 입지 좋은 곳, 가격 대비 거주 환경 좋거나 앞으로 개발 호재 있는 곳의 재건축, 재개발, 대형아파트
부동산 사이클의 큰 흐름은 매매가와 전세가의 추이를 통해 파악할 수 있습니다.
매매가↓ 전세가↑ : 가장 중요한 것은 매매가. 바닥을 다지고 상승하는 것을 보고 들어가도 늦지 않습니다.
매매가↑ 전세가↑ : 큰 상승이 아니라면 매수해 상승기에 올라탈 수 있는 기회를 잡아야 합니다.
매매가↑ 전세가→ : 가수요가 붙어 거품이 끼고 있는 상태로, 수익이 났다면 매도하는 편이 좋습니다.
매매가→ 전세가→ : 하락 후 보합이면 저평가 상태로 진입하는 것으로 기회를 보면서 매수기회를 잡아야 합니다.
공급 = 입주물량 + 미분양
입주물량 = 확정된 공급 (2년 후 공급)으로 분양 완료 후 입주를 기다리고 있는 세대수의 합
2년 전 분양한 내용을 조사함으로써 올해 입주물량을 파악할 수 잇습니다.
'한국부동산원 - 부동산 통계 - 외부통계 - 주택건설인허가실적'을 접속하여 인허가 실적을 확인할 수 있습니다.
인허가를 받고 나서 사정에 의해 분양 시기 미뤄지는 경우도 있어 인허가 실적과 입주물량이 항상 같지는 않습니다.
조회설정에서 시점 및 지역을 선택하고 차트로 확인할 수 있습니다.
이때 주의해야할 사항 두가지가 있습니다.
1. 해당 지역만 살피면 안됩니다.
주변 지역의 공급을 같이 봐야합니다. 예를 들어 주변 입지 좋은 곳의 공급이 많다면 시세에 영향을 미치고, 주변의 입지가 안 좋은 곳의 공급이 많다면 전세가에 영향을 미칩니다.
2. Top Down 방식으로 살펴봐야 합니다.
서울 전체의 공급은 많은 반면 특정 구에서만 공급이 적은 경우에는 투자 위험성이 있습니다. 또한 경기/인천의 수도권에 공급이 많은 경우에는 서울 외곽 지역에 영향을 미칠 수 있습니다.
서울 전체의 공급이 부족 -> 특정 구 단위로 분석 -> 공급이 부족한 지역의 매매가 상승 여력 있기 때문에 투자 고려
적정 미분양 수는 해당 지역 인구의 0.01% 정도가 적당합니다.
서울: 9,450세대, 경기: 13,574 세대, 인천: 2,960 세대
수요 : 전세가율 & 청약 경쟁률
임차수요가 매매수요로 이동해 전세가율과 청약경쟁률이 높을 때, 2년 넘게 공급이 부족한 경우에 이후 매매가 상승하는 경향이 나타납니다.
각종 지표 확인 방법
<미분양>
구글에 "kosis 미분양" 검색하면 아래와 같은 사이트에 접속할 수 있습니다. 시 군 구별 미분양 현황 및 규모별 미분양 현화 등을 알 수 있습니다. 여기서도 원하는 시점과 지역을 선택해서 차트로 볼 수 있습니다.
<청약경쟁률>
청약홈에서 아파트별 분양정보와 청약경쟁률을 확인할 수 있습니다.
<경매낙찰가율>
부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율로 높을 수록 매수 시장이 활성화된 것을 의미합니다.
법원경매정보 - 매각통계 - 지역별 매각통계를 통해 해당 지역의 부동산 경기를 엿볼 수 있습니다.
연도별 경매 낙찰가율과 경매 경쟁률이 바닥을 찍고 올라가는 시점이 매수하기 좋은 타이밍입니다.
종목별 투자 핵심 키워드
상가: 유효수요 (상권 크기 ↓ & 주변 세대수 ↑)
아파트: 수요와 공급 (공급 과다 -> 전세가 안정되거나 하락, 공급 부족 -> 전세가 상승)
빌라: 교통 (직주근접, 교통 편리)
재건축: 대지지분 (대지지분 ↑)
분양권: 적정 분양가
토지: 쓰임새 (활용도 ↑)
신도시 형성 과정
공동주택 - 상업시설 - 주차장 - 의료시설 - 주유소 - 업무시설 - 근린 생활시설 - 복합용지, 종교, 유치원 - 이주자 택지(주택)
신도시: 아파트 100만 평 이상 or 아파트 20개 이상 들어오는 경우
지역 브랜딩 위해 택지개발지구에 신도시라는 이름 사용하는 경우가 많은데, 이를 구분할 주 알아야 합니다.
구도심 case별 투자
| 택지개발 O | 택지개발 X | |
| 30년 이상 | Case1 | Case2 |
| 30년 이내 | Case3 | Case4 |
- Case1
택지개발로 형성된 오래된 구도심
주거시설의 70% 이상이 아파트로 우수투자처 1순위는 재건축 아파트입니다. 2순위는 재건축 연식이 도래하지 않은 일반 아파트입니다.
강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 분당구는 도로가 반듯하고 체계적으로 설계된 도시로 재건축 아파트가 시세를 견인합니다.
하지만 재건축 아파트는 많은 투자금, 사업성 변화 우려, 시간상 여유라는 리스크가 있습니다.
- Case2
택지개발이 아닌 형태로 형성된 오래된 구도심
단독주택이 많으며 오르막과 골목길, 시장과 장터의 상권, 역세권 중심으로 편의시설이 위치해있다는 특징이 있습니다.
지구로 지정되어 천지개별하는 곳으로 "재정비 촉진지구(과거 뉴타운)" 이름으로 재개발됩니다.
그 예로 장위동, 수색 증산, 노량징, 북아현, 신길, 이문휘경, 흑석, 한남 등의 지역이 있습니다.
1순위 투자처는 주택이며 2순위 투자처는 지구에 포함되지 않은 주택입니다.
- Case3
재건축도 없고, 재개발도 없는 구도심
입지가 좋은 곳에는 이미 오래된 아파트들이 차지하고 있어 1순위 투자처로는 입지 좋은 아파트가 됩니다. 2순위는 입지가 조금 떨어진 곳의 새아파트와 구축 아파트입니다.
구도심에 투자할 때에는 5가지 기준을 두고 고려해봐야합니다. 바로 "수요, 공급, 가격, 입지, 정책(풍선효과)"입니다.
입지 관점 호재로는 일자리, 교통, 재개발로 인한 천지개벽, 상권, 교육, 자연환경의 변화가 있습니다.
위의 5가지 기준 중 2가지만 충족하더라도 좋은 곳입니다.
지역분석법
<지방 소도시(인구 30만 이하)>
1. 네이버/다음 지도의 지적도 색상 확인
분홍/보라색으로 구분된 곳이 상업지구입니다. 반듯반듯한 상업지구는 택지개발지구 계획하에 만들어진 곳입니다. 이러한 상업지구를 보며 도시가 어디에서 어디로 확장해가는지 확인할 수 있습니다.
2. 택지개발지구 찾기
지도의 노란색 도로는 왕복 4차선 이상의 도로로, 이것이 촘촘 반듯하면서 노란색 내부 2차선 도로가 반듯하다면 택지개발지구일 가능성이 높습니다.
3. 시청의 위치
도로의 중간쯤에 위치해있는 경우가 많습니다.
4. 법원의 위치
시청 대비 사이즈가 작고 가벼워 주변이 택지개발지구로 개발되면 외곽으로 밀려나가는 경우가 많습니다. 법원 근처는 학구열이 높아 학원들이 형성됩니다.
5. 시외버스터미널
터미널 근처로 숙박시설과 편의시설이 형성됩니다. 학군이 좋거나 조용하게 살기보다 편의성을 추구하는 분들에게 적합합니다.
6. 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛 검색
7. 학원가
'수학학원'을 검색해서 지도를 보면 학원 숫자가 많을수록 그만큼 수요가 있다고 해석할 수 있습니다.
8. 평단가 높은 아파트
1~7에서 조사한 입지 결과와 유사한 결과가 나올 것입니다. 이 과정이 번거롭다면 역으로 비싼 아파트가 어디인지 찾고, 왜 비싼지를 설명하는 것도 좋은 방법입니다.
<광역시 이상(인구 100만 이상)>
중심상업지구로의 출퇴근 시간이 중요합니다. 여기서 거리보다는 소요 시간을 봐야합니다. 또한 상업지구의 크기와 들어선 입자리가 얼마나 고급일자리인지를 확인해야합니다.
학군 좋은 중학교 인근이 좋습니다. 중학교는 배정받는 반면 고등학교는 지원해서 가는 것이 가능하기 때문에 중학교의 학군을 확인해야합니다. 이는 "2022년 oo지역 중학교 특목고 진학 순위"와 같이 검색해서 확인할 수 있습니다.
+ 손품
시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스와 인터뷰를 검색해 지역의 문제점과 해결방향을 확인해봐야합니다.
또한, '지역+키워드'를 통해 해당 지역을 파악해보고 나무위키에서 해당 지역을 검색해 그 역사에 대해 알아보는 것도 좋습니다.
ex) 분당구 개발 호재, 분당구 교통 호재, 분당구 분양, 분당구 일자리, 분당구 지역 경기, 분당구 부동산, 분당구 학군, 분당구 인구, 분당구 대기업, 분당구 위해 취약시설
시세지도
오래된 단독 주택은 건물 가격이 사라져 대지 가격만 존재하므로 대지 평당가를 알 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 밸류맵 사이트를 활용해 매물 정보와 실제 거래내역을 확인할 수 있습니다.
아파트 가격은 상승과 하락의 "비율"이 중요합니다. 입지 대비 상승률이 낮거나, 동일 아파트 내 상승률이 낮은 아파트가 저평가되어있다고 볼 수 있습니다. 또한 아파트 자체보다는 그 지역 시세를 공부하는 것이 좋습니다.
투자자들 따라가기
실거주자와 투자자를 비교하면 투자자들은 항상 빠릅니다. 이렇나 투자자들을 따라가기 위해서는 거래량을 확인하면 됩니다.
한국부동산원 - 부동산거래현황 - 아파트매매 거래현황 - 월별 매입자거주지별 -> 오른쪽 상단의 엑셀전체받기
관할시도외_서울: 서울에 거주하는 사람이 서울 외 지역 아파트 매입
ex) 부산지역의 관할시도외_서울: 서울에 주소 등록된 사람이 부산 아파트 매입한 건수
부산 지역의 관할시도외_기타: 서울, 부산에 거주하지 않는 사람이 부산 아파트 매입한 건수
관할시군구내: 실거주 목적 가능성이 높습니다.
관할시도 내: 투자와 실거주가 같이 있지만 실거주 가능성이 더 높습니다.
관할시도외_서울, 기타: 실거주보다는 투자 가능성이 높습니다.
이번달과 10년치 평균을 비교 -> 평균대비 거래량 높다면 실거주자 또는 투자자가 움직이고 있다는 것을 눈치챌 수 있습니다.
아파트 투자
<월세 수익률 높은 아파트>
국토교통부 실거래가 공개시스템 - 실거래가 자료제공; 기간, 지역 선택 후 매매가와 전월세가를 엑셀로 추출
-> 최근 거래 내역이 없는 경우가 있으며 거래 내역이 오래된 경우 시세가 맞지 않으므로 네이버 부동산 거래가도 참고해야합니다. 하지만 네이버 부동산에서는 수리 여부에 따라 월세 시세가 달라질 수 있으니 유의해야합니다.
월세수익률 = 월세 x 12 / (매매가 보증금 - 대출금액) x 100
<투자금 적게 들어가는 아파트>
실투자금= 매매 상위평균 - 전세 상위평균
평당가 높은 순으로 정렬 -> 투자금 적은 순으로 정렬
(평당가 = 매매 상위평균 / (공급면적/3.3))
<매매수요로 전환될 가능성 큰 아파트>
+ 칼럼: 전세가율 = 전세가/매매가 x 100
-> 전세가율 높은 순
이때 전세가율이 높다고 무조건 매매수요로 전환될 가능성이 크다고 판단하면 안됩니다. 과거 시세를 통해 아파트별 전세가율 대비 현재를 비교해봐야 합니다.
+ 칼럼: 거품수치 = 평균전세가율 - 해당월의 전세가율
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