[고시원킹] 고시원 투자 수익률이 이렇게 높았나?!

똑같은 투자 금액으로 오피스텔 대비 고시원 투자의 수익률이 10대 이상 높다
(오피스텔 월세 대신 전세로 돌려 보증금으로 고시원 투자)

고시원은 공실 없이 만실로 운영한다면 30% 이상의 수익률을 올릴 수 있다.
월 1,000만원의 수익을 만들기 위해서는 2억 중반 ~ 3억 원 정도의 자금이 필요하다.
고시원 전문 부동산 사무소은 이미 친분이 있는 고시원 원장이나 컨설팅을 목적으로 하는 사람들과의 관계를 우선시하여
매물이 나오면 그럼 사람들에게 정보를 전달하는 경우가 많다. 따라서 고시원 컨설팅을 통해 관계를 맺어야 한다.

고시원 창업 과정
1. 매물 찾기
입지, 수악구조, 데이터 좋은 매물
2. 인테리어
처음부터 많은 예산을 들이는 것이 아니라, 부분 작업 하는 것을 추천
3. 온라인 마케팅
고시원이 노출되도록
4. 만실 고시원 원장
만실 고시원을 통해 시간,경제적 자유 얻는다

일주일에 2~3번만 나가면 되는 오토 시스템으로 시간적으로 여유가 생긴다는 점이 가장 좋았다.
지금은 직장인으로 하루 연차 사용하는 것도 눈치를 봐야하고 한달 전에 미리 말해둬야 한다는 점에서 내 삶이 주체적인 것 같지 않다는 생각이 들었었다.

고시원은 특수물건으로 일반 부동산 사무소가 아닌 전문 부동산 사무소에서 매물을 취급해 초보자들이 접근하기 쉽지 않다.

고시원 매물 선택 기준 3가지
1. 입지: 교통편, 인프라, 유동 인구
2. 시설: 내부, 건물 외관, 배관 노후도
3. 방 크기, 천장 높이

장기 거주자가 공실 없이 안정적으로 운영할 수 있다는 점을 기억해야 한다.

창업 비용
<신축>
100평 기준으로 신축으로 창업하면 공사 비용만 3억 원 이상이 투자 금액으로 필요하다.

<인수>
임대 보증금과 기존의 운영 원장에게 지불하는 권리금이 필요


방 종류- 올원룸형, 올미니룸형, 혼합형, 올샤워룸형
올원룸형이 베스트. 높은 보증금과 권리금으로 올원룸형 선택할 수 없다면, 혼합형을 고려 (원룸의 비중이 50% 이상 될 것)
방은 1.8 ~ 2평 정도 크기가 적당하다. 이보다 작다면 고객이 살면서 짐이 늘어나면 좁다고 느껴져 퇴실하는 경우가 생긴다.
100% 마음에 드는 매물은 없다. 내가 바꿀 수 없는 것(입지, 방구조)과 바꿀 수 있는 것(시설 노후화, 오래된 가구)으로 나누어 선택 기준을 정한다.

키워드매니저 앱을 통해 월간 검색량 확인 가능 -> 특정 지역의 수요 알아보자
교통이 편리해 유동 인구가 많은 지역, 검색 수가 많아 홍보해서 장사가 잘 될 수 있는 지역, 사고 팔고를 생각해 창업을 준비하는 예비 원장들이 많이 찾는 지역
: 강남, 송파, 망포
선호도가 높은 만큼 임대료가 비싸고 경쟁이 치열하다

정부의 공공임대주택사업 공급이 늘어남에 조건에 맞는 수요자들은 빠져나가고, 일시적으로 한 지역에 머무르는 사람들은 장기로 계약해야하는 원룸이나 오치스텔보다는 고시원을 선호한다. 공과금 부담으로 월 입실료 외에 추가 금액이 없는 고시원에 대한 수요는 앞으로도 늘어날 것이다.
1인 가구가 점점 늘어가는 추세이지만, 건축법에 따라 신설 고시원에 대한 법적 규제가 강화되면서 공급이 부족해질 전망이다. 따라서 고시원 사업은 희소가치가 있다.

좋은 매물의 조건
: 저렴한 가격, 입지 좋은 역세권, 깨끗한 시설, 좋은 수익성 중 2-3가지 충족한다면 아주 좋은 매물