[월급쟁이 부자로 은퇴하라] 직장인 투자자의 기본서 같은 책

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라

살아갈 날은 점점 길어지는데 직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지는 시대, 당신은 무엇을 준비하고 있는가? 미국의 5대 갑부로 전설적인 투자의 귀재라고 불리는 워런 버핏(Warren Buffett)은 말했다. “당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 결국, 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 ‘불로소득(不勞所得)’으로만 치부해버린다면, 노인이 되어서도 생계를 유지하기 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 불과 3년 만에 70억 자산가로 거듭날 수 있었던 ‘부동산 투자’ 비결을 공개한다. 왜 투자를 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 한편, 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

저자

너나위

출판

알에이치코리아

출판일

2019.05.22

 

"월급쟁이 부자로 은퇴하라" 책을 읽어보니 투자 초보자가 알아두면 좋은 내용들이 많더라구요.
요즘 부동산 및 경제 책을 꾸준히 읽고 있는데 나중에 기억해두면 좋을 것들을 기록해두는 용으로 글을 작성했습니다.
저 같은 투자 초보자들은 아래 내용들 쓱 훑어보시고 꼭 책 사서 읽어보세요!

투자 시 꼭 명심해야될 것
“물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐”
호재가 있더라도 이미 부동산 가격에 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

너나위님께서는 해당 물건이 저평가되었느냐 아니냐를 가장 중요한 투자의 척도로 생각하시는 것 같아요.
저는 한때 재건축 투자에 대한 책을 읽었는데 이러한 호재를 중심으로 투자하는 것이 좋지만은 않은 것 같다는 생각도 들었어요.
이러한 호재가 이미 가격에 반영되어 있기도 하고 그것이 실현되는데 굉장히 오랜 시간이 걸리는 경우도 많기 때문이죠.
그래서 그 물건 현재의 입지와 가치가 가격 대비 좋은지를 확인하는 것이 좋을 것 같아요

투자대상 찾기 수월한 시기: 비수기
장마철 시작되는 6월 초 ~ 휴가철에 속하는 8월 중순
수능이 있는 11월 초 ~ 설 명절이 있는 1월 말
+ 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상은 부동산 악재
=> 매수자는 가격 협상에 매우 유리한 매수자 우위 시장이 형성된다.

반대로, 잔금을 치러야 하는 시기가 비수기 이면 신규 임차인을 구하는데 애를 먹을 수 있다.
따라서 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때
임대기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다.

호재로 인한 매매가 상승 but 전세가는 상승 x
전세가는 실사용 가치를 의미하므로 선반영되지 않는다.
ex) 지하철 개통 호재: 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들의 전세 수요가 늘어나 전세가가 상승한다.
그 전까지는 기대로 인해 매매가만 상승하게 된다.

 

잃지 않는 부동산 투자 조건

1. 부동산 저평가 여부를 판단하는 안목
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성 극대화하는 기술
3. 역전제 등에 대비해 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

너나위님께서 이 3가지를 가장 중요한 투자 조건으로 제시했는데요.
무엇보다도 물건이 가치 대비 가격이 낮은지, 저평가되어있는지를 판단하는 것이 중요하다고 했어요.
그리고 적은 투자금으로 매수가 가능한지도 중요해요.
예를 들어, 매매가와 전세가 차이가 1억인 경우와 그 차이가 2천만원인 경우를 생각해보면,
전자의 경우 1억이 있다면 한 건물에만 투자할 수 있지만 후자는 5개의 건물을 매수할 수 있죠.
이렇게 투자를 여러 군데에 나누어서 하게되면 이를 통해 배우는 점도 많고 리스크도 분산할 수 있다는 장점이 있어요.
마지막으로

투자 교훈

괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤하다면, 예의주시해야 한다.
매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악하야 한다. 등기부 등본 열람은 필수!
마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자하면 안된다. 역전세를 위한 현금 유동성 확보 필요!

투기 vs 투자

투자: 사는 순간 돈을 버는 것
현재 가치 대비 싼 것을 사면 가능하다. 저평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건이다.
서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정하자.
그 안에서 입지 대비 싼 물건을 찾고, 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하자.

투기: 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것

무너지지 않을 리스크 관리법, 역전세 주의

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자
수도권은 직장 수요나 교통이 우수한 물건 즉, 입지가 좋아 실수요가 많은 물건에 투자한다.

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근
주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이면, 투자하지 않는 것이 좋다.
장기적으로는 전세가 우상향하므로, 현금 유동성이 준비되어 있고 저평가 된 물건이라면 매수해도 좋다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라 해도, 매도해서 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도 남겨둔다.

투자 매뉴얼

- 자신만의 투자 기준 세우기
1) 어떤 투자(주식, 부동산) -> 부동산
2) 어떤 부동산(아파트, 토지, 상가) -> 주거용 부동산(아파트, 다세대 빌라, 다가구, 오피스텔) 중 시세 파악 용이한 아파트
3) 어떤 아파트(지역, 평형) -> 저평가 된 상태인가, 투자금이 적게 드는가, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가
4) 가장 좋은 아파트 -> 입지와 위상이 좋은 아파트


- 투자 흐름도: 지역 선정 → 사전 조사 → 현장 조사 → 실전 투자

임장 지역 선정

지표 활용; 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양

- 전세가율과 가격
당장 입주 물량이 조금 많아도 전세가율이 70% 수준으로 높고, 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.
이때 역전세 리스크를 감당할 수 있는 현금흐름을 확보해두어야 한다.
당장 투자하지 않더라도 임장을 다녀와 입지와 가격을 파악해둔다.

부동산 지인 사이트 - 전국 시구 단위 아파트의 매매가와 전세가 확인 후 시세 현황표 정리

- 투자금 규모
조인스랜드부동산으로 전세비율 높은 아파트 테마 검색. 네이버부동산으로 추가 확인.
전세가율 85% 이상이고, 매매가와 전세가 차이가 3000~5000만원 가량인 단지가 많은 지역들 임장지역으로 선정한다.

- 입주 물량
임장지역 선정 후 입주 물량과 미분양에 대한 통계 확인하여 역전세나 가격 하락 피하기
부동간 지인으로 입주 물량에 대한 전반적인 감 잡기.
호갱노노와 아파트실거래가 앱으로 구체적 물량 공급 시기와 입지를 지도상으로 파악.
단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다.
시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문이다.
Ex) 강서구엔 입주가 적더라도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구 전세가도 영향을 받는다
임장하고자 하는 자역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 확인한다(수도권: 서북/동북/동남/서남)

- 미분양
현시점의 부동산 가격과 저평가 여부가 가장 중요하므로 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다.
국토교통부 사이트 통계 누리에서 수시로 데이터 게시하며 이를 근거로 부동산지인 사이트에서 그래픽을 제공한다.
부동산지인 사이트에서 확인하는 정도로도 충분하다.


*요약*

단계	조사범위	조사 목표	참조
0단계	사는 곳	가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교)	사는 곳 임장
1단계	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산 지인 엑셀 정리
2단계	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서 매매가와 전세가 차이가 3,000~5,000만 원가량인 아파트가 다수인 지역 찾기	조인스랜드부동산 네이버 부동산
3단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산지인 호갱노노 아파트실거래가
4단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역 찾기	부동산지인 국토교통부

현재 사는 곳과 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는다
매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고(70%) 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.
‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율(85%)과 적정한 투자금 규모(3~5천) 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.
해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.
(부동지인, 호갱노노, 아실- 향후 2년간 매년 적정 입주 물량 초과하지 않는 지역
부동산지인, 국토교통부- 최근 3년간 미분양 추세 보랍 내지 감소하는 지역)

임장 전 지역조사

임장 목적: 저평가 지역 찾기 위함
-> 해당 지역의 가치(입지)와 가격 파악하기 위함

가격; 현시점 매매가와 전세가
입지; 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상


- 일자리
근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등 활용
국세청의 국세통계 홈페이지에서 ‘시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황’ 자료 중 원천징수지 기준 자료를 보면 우리나라 시·군·구별 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있는지 급여액은 어느 정도인지 알 수 있다.
원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 확인할 수 있다.
산업분류별 일자리 통계를 보면 지역별 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어있는지 알 수 있다.

성격	일자리 전반		일자리 세부
내용	해당 지역에서 일하는 근로자 수와 급여 수준	해당 지역에서 사는 근로자 수와 급여 수준	해당 지역에 위치한 일자리의 업종 분포
자료명	4-2-14 시·군·구별 근로소득 연말정산 신고 현황 I (원천징수지)	4-2-15 시·군·구별 근로소득 연말정산 신고 현황 II (주소지)	산업대분류별 사업체/종사자 통계
자료위치	국세통계 홈페이지 (http://stats.nts.go.kr/)		국가통계포털 - 국내통계 - 기관별통계 - 지방자치단체 (해당자치단체별로 확인)

- 교통
일자리가 몰려있는 강남, 강북도심, 여의도까지 지하철로 빠르게 이동할 수 있는 곳이 수요가 높다.
대중교통으로 강남역, 역삼역, 삼성역 등 테헤란로에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간 소요되는지 조사한다.
지하철 기준으로 그 시간이 짧을수록 좋고, 지하철 이동시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 좋다.


- 환경
백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원, 산, 간, 천과 같은 자연환경이 주위에 조성되어 있는지 지도로 확인
지적편집도를 활용해 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지,
아니면 준공업지역도 상당 부분 포함되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 본다.

전체적으로 훑어본 후 동 단위로 주요 시설들 기록하며 위치를 살펴본다. 선정한 임장 지역의 어느 동에 어떤 시설과 환경이 있는지, 낮과 밤엔 어떤 모습이 펼쳐질 지 개략적으로 그려진다.


- 학군
아실을 통해 특목고 진학률이 높고 학업성취도 평가 결과를 확인할 수 있다.
초품아 여부도 수요에 영향을 미친다.


- 지역의 분위기와 스토리
인구구성(연령 분표)
통계지리정보서비스 사이트에서 시·군·구·동별 연령별 인구 분포를 지도해서 확인할 수 있다.
지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 체크해본다.
동별 인구 구성비율은 ‘국가통계포털 - 국내통계 - 주제별 통계 - 인구가구 - 주민등록인구현황’에서 ‘행정구역별/5세별 주민등록인구’ 자료로 확인한다.
나무위키와 위키백과 등에서 해당 지역명을 검색해 해당 지역에 살고 있는 사람들이 작성한 정보를 읽으며 그 지역에 대한 인상을 정리한다.


- 가격
임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다.
엑셀 정리- 행:시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차대스, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준), 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가, 마매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학군
그 다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 자료 완성되면 매매가와 전세가 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다. 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는게 좋다.

현장 조사(임장)

- 지역 눈에 담기
그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 지역주민보다 더 잘 숙지하고자 노력한다.
지도를 끄고도 길을 잃지 않을 정도로 많이 가보고 분위기도 파악한다.
단지마다 동 간 거리나 관리 상태, 주차 상황등을 알아야 단지별 선호도를 익힐 수 있다.
이렇게 그 지역을 눈에 담았다면 부동산 중개소에 방문할 때가 된 것이다.


- 중개소 방문
그 집의 구조와 물건 내부 상태, 매도 상황 정도를 확인한다.
여기서 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다.
같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
단지 선정 후 인근 부동산 중개서에 전화을 해, 친절하고 꼼곰하다는 인상을 주거나 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다.
약속 시간을 정하는데, 초보자의 경우 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다.
하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작한다.


- 매물 확인
실제 물건을 보러 이동하면서 집의 상황을 물어본다.
집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다,
임차인이라면 전세로 거주하는지, 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지도 확인한다.
거주인이 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 만드는 경우, 이후 내가 매수하고 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기에 주의한다. 확인을 마치고 나오기 전, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 볼 수 있다.


- 중개소로 돌아와서
그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.
그 다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해본다. 마지막으로 그 중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다.
그 다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와있다.
집으로 돌아가기 전, 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다.
각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 비교한다.

숨겨진 물건을 찾아서

시세보다 가격이 싸, 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄지는 장부 물건은 중개인들이 보통 숨겨둔다.
그래서 투자를 하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면, 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문해 그런 물건을 찾는다.

동과 층에서 선호도가 낮은 것이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
기존에 수리가 잘 돠어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것이 임대가 수월하게 될 만한 물건이다.

정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 간은 부동산 악재 + 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철의 비수기가 겹치면


2개 이상의 투자처를 확보해두어 조급함을 통제한다.
수월한 임대 조건의 네 가지: 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람

임대사업자 등록, 해야할까

윤석열 정권에서 아파트에 대한 임대사업자 제도가 부활하더라도, 장기간 보유할 수 있는 수도권 아파트, 혹은 지방에서도 입지와 선호도가 높은 일부 아파트일 경우에만 임대사업자 제도를 활용하는 것이 좋다.

임대 사업자
장점: 세제 감면 혜택 (양도제, 보유세 등)
단점: 임대로 5% 증액 제한, 10년 동안 매도 불가

투자 공부의 순서

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
부동산 관련 책을 먼저 읽을 것이 아니라, 자분주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬 책을 먼저 읽기를 추천한다.
2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
3. 실제로 투자 실행하기
4. 1~3번까지를 반복하기




부동산 하락기에는 실거주자들은 매매보다는 전세로 거주하기를 원합니다.
따라서 전세가가 떨어져 전세가율이 높아 투자금이 적게 필요합니다. 이때가 투자 적기라고 생각합니다.

전세가와 매매가가 역전되는 것이 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인한 후 투자하면 된답니다.
수도권의 경우에는 대체 수요가 풍부해 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 지방보다 덜하다고 합니다.

부동산은 결국 손품보다는 발로 하는 것! 임장을 돌아다니며 내가 갔던 지역이라면 시세를 수시로 확인해야 합니다. 지도를 보면 부동산이 머릿속에 그러질 정도로 공부해야 합니다.