[운명을 바꾸는 부동산 투자 수업:기초편] 부동산 공부는 어떻게 해야할까

부동산 공부

1. 부동산 관련 책 30권을 읽어라

2. 부동산 투자에 문외한인 사람을 데려다놓고 30분 강의를 할 수 있으면 준비가 된 것.
이때부터는 실전 투자 경험을 통해서만 배울 수 있다.
(좋은 아파트의 기준은? 살기 좋은 동네란 무엇인가?)

부동산 관련 명심해야할 것

1. 전세 말고 월세 살라

2. 청약을 노릴 바에야 지금 당장 집을 사라

3. 고정수입이 끊겼거나 곧 끊길 사람 / 더는 집을 살 필요가 없는 다주택자가 아닌 이상 월세 받는 투자보다는 시세 차익을 노려라

4. 대출받았는데 집값이 떨어지면 망한다는 두려움을 경계해야한다. 대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집값이 안 떨어지지 않는다.

5. 이자가 아깝다는 생각도 경계해야한다.
모아서 사는 것과 산 뒤에 갚아나가는 것은 똑같은 행위이지만 이 둘은 엄청난 차이를 만들어낸다.

집값에 영향을 끼치는 4가지 요소

1. 국가 경제 상황의 영향

금리를 인하하거나 무역수지의 흑자로 시중에 돈의 양이 커지면, 부동산 매매가 활발해지며 가격이 오른다.
경제가 성장기일 때 가구 소득이 늘어나 구매력과 수요가 높아져 가격이 오른다.

경기나 무역수지, 중앙은행의 정책 기조에 관심을 가져야 한다.


2. 지역적인 영향

해당 지역의 공급 물량이 큰 영향을 미친다. 해당 지역에 일자리를 많이 창출하는 기업이 들어서면 부동산 가격이 오를 수 있다. 가구 수 증감도 해당 지역의 부동산 가격에 큰 영향을 미친다.


3. 부동산 정책의 영향

다주택자 규제와 세금 정책은 향후 몇 년간의 부동산 시장 흐름을 정한다.
다주택자에 대한 규제는 집값을 잡기는 커녕 오히려 상승시킨다는 것이 오랜 세월에 걸쳐 검증됐다.
새로운 정책이 발표되면 그 효과를 제대로 따져봐야 한다.


4. 심리적인 영향
가격이 오를 거라고 예상되면 수요가 폭증하는, 일종의 기대 인플레이션 효과 (가격이 오르기 전 미리 선점하려는 심리로 수요가 늘면서 물가가 더욱 칫솟는 현상)가 나타난다.
-> 아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주물량, 인구와 가구 수 증감 경매

낙찰가율; 나름 투자 전문가라 할 수 있는 사람들이 경매를 많이 하니 그들의 시각을 엿볼 수 있다.

낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가 비율
감정가는 매각 6개월 전에 이뤄지는데, 낙찰가율이 높게 나왔다는 것은 해당 지역 수요가 높다는 것을 의미하기도 하고 6개월 만에 시세가 올랐다는 의미일 수도 있다.

투자수익을 결정하는 2가지 요인

투자수익 = 투자금 x 수익률
; 수익률을 높이려면 많은 공부가 필요하지만, 투자금을 키우는 일은 지금 당장 시작할 수 있다.

저평가된 집이란 없다?

내가 보기에 좋은 지역이고 괜찮은 집인 것 같은데 이상하게 저렴하게 느껴지는 곳이 있다. 이는 저평가된 것이 아니라 내가 모르는 어떤 요소가 이미 가격에 반영되어 있는 것이다.
핵심은 현재의 가격 그 자체가 아니라, 가격에 영향을 주는 요소가 무엇인지를 알고 그것이 미래에 바뀔 여지가 있는지 살펴보는 것이다.
주택의 꾸준한 수요를 만드는 요소인 위치, 편리함, 관심, 우월감 중 무엇 하나라도 개선될 여지가 있어야 저평가 되었다고 생각할 수 있다.

같은 값이면 구축이 낫다

입지 좋은 곳의 구축 아파트 vs 교통이 불편하고 입지가 떨어지는 곳의 신축 아파트

; 구축 아파트는 이미 낡은 건물이기 때문에 감가상각이 될 대로 된 상태. 신축은 건물의 값이 최고치인 상황. 다만 신축의 향후 인프라가 좋아질 것으로 기대되면 좋다.

세금 종류

1. 취득세
실제 거래 가격 기준 과세

ex)

• 무주택자가 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트 6억 원에 구매

-> 취득세 1.0% + 지방교육세 0.1% = 1.1% 660만원

• 무주택자가 전용면적 85제곱미터를 초과하는 아파트 7억 원에 구매

-> 취득세 1.67% + 지방교육세 0.167% + 세금 0.2% = 2.037% 14,259,000원

2. 보유세: 재산세, 종합부동산세
실제 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 과세
종부세는 공시가격 11억 원부터 세금 부과

3. 양도소득세: 부동산 매도 시 시세차익에 대한 세금
실거래가 12억 원부터 세금 부과

부동산 규제 종류

1. 대출 규제
쉽게 많은 돈을 대출받을 수 있었던 부자들이 타격을 받는다. 다주택자들이 집을 더 늘리기 힘들어지면서 집값 상승 속도가 늦춰진다.

2. 거래 규제
거래 자체를 막아 수요를 줄이거나 가격 상승 속도를 늦추는 방법 - 분양권/조합원 전매 제한, 전방위 세무 조사 등

3. 가격 규제
새로 짓는 집을 싼 가격에 공급 - 분양가상한제

4. 세금 규제